對(duì)于當(dāng)前的樓市調(diào)控而言，判斷其成功與否最重要的標(biāo)志就是房?jī)r(jià)的變動(dòng)情況。而從目前市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，本輪調(diào)控不會(huì)是一場(chǎng)“空調(diào)”。在國(guó)內(nèi)最嚴(yán)限購(gòu)令的打壓下，北京樓市迅速遇冷，其中反應(yīng)最快、振動(dòng)最大的當(dāng)屬通州區(qū)域，該區(qū)域由2010年初北京樓市的漲價(jià)急先鋒，變成了如今的跌價(jià)急先鋒。

近日，通州樓市再現(xiàn)標(biāo)志性的樓價(jià)跳水動(dòng)作——2009年的地王級(jí)項(xiàng)目潤(rùn)楓領(lǐng)尚原本擬售均價(jià)定在2.5萬(wàn)元/平方米，其最高售價(jià)甚至接近3萬(wàn)元/平方米，但目前該項(xiàng)目最低定價(jià)為1.3萬(wàn)元/平方米，可謂一石激起千層浪。

降價(jià)幅度令人瞠目

8月30日記者致電潤(rùn)楓領(lǐng)尚咨詢，銷售人員稱，該項(xiàng)目目前起價(jià)為1.3萬(wàn)元/平方米，優(yōu)惠幅度比較大。隨后記者來(lái)到售樓處現(xiàn)場(chǎng)，向上述銷售人員追問(wèn)：1.3萬(wàn)元/平方米是目前在售價(jià)格嗎？有多少套房源定在這個(gè)價(jià)位？

銷售人員向記者解釋，該項(xiàng)目共有近20棟樓座，目前有5棟已取得預(yù)售證，分別是3、4、5、17、18號(hào)樓，其中17、18號(hào)樓共有220套房源，正以1.5萬(wàn)元/平方米的均價(jià)低價(jià)銷售，其中樓層稍差的底層初步定價(jià)為1.3萬(wàn)元/平方米，樓層較好的定價(jià)在1.7萬(wàn)元/平方米左右；兩棟樓里只有底層的幾套房子價(jià)格定在1.3萬(wàn)元/平方米，每高一層價(jià)格便高一個(gè)檔次。

記者當(dāng)場(chǎng)表示：假如看中了底層1.3萬(wàn)元/平方米的一套房子，現(xiàn)在就能以這個(gè)價(jià)格買房嗎？

銷售人員稱，其實(shí)1.3萬(wàn)元/平方米只是目前初步制定的價(jià)格，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)在本周末開(kāi)盤，其具體價(jià)格到時(shí)候才能完全確定。

前來(lái)看房的李先生表示，1.3萬(wàn)元/平方米的傳言顯然與實(shí)際情況不太符合，這一價(jià)格有些弄噱頭的成分，不排除開(kāi)發(fā)商想以此來(lái)吸引客戶登記看房，假如客戶來(lái)多了，很可能開(kāi)發(fā)商會(huì)提高價(jià)格。

對(duì)此，該銷售人員連連表示不會(huì)。她告訴記者，項(xiàng)目的最終定價(jià)應(yīng)該與宣傳的1.5萬(wàn)元/平方米不會(huì)有太大出入，開(kāi)發(fā)商不會(huì)砸自己的聲譽(yù)。

樓市低迷促大幅降價(jià)

不過(guò)，對(duì)于該項(xiàng)目1.5萬(wàn)元/平方米的初步定價(jià)，李先生也坦承，這一價(jià)格與去年這一區(qū)域的售價(jià)相比有著較大的降幅，即便是與該項(xiàng)目3、4、5號(hào)樓2萬(wàn)多元/平方米的售價(jià)相比也有一定降幅，對(duì)市場(chǎng)確實(shí)具有吸引力。

與該項(xiàng)目在北京市住建部門申報(bào)的價(jià)格相比，其宣稱的降幅確實(shí)較大。記者從該項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)張貼的申報(bào)價(jià)格表上看到，17、18號(hào)樓的原本擬售價(jià)格為2.5萬(wàn)元/平方米以上，部分房源價(jià)格甚至高達(dá)近3萬(wàn)元/平方米，這相當(dāng)于該樓棟房源普遍直降了1萬(wàn)元/平方米，平均降幅為40％。

對(duì)此，銷售人員解釋是由于該項(xiàng)目開(kāi)盤不久，希望用一降到底的低價(jià)策略來(lái)贏得市場(chǎng)。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，通州區(qū)域房?jī)r(jià)過(guò)高，庫(kù)存量較大，而受限購(gòu)限貸影響，市場(chǎng)投機(jī)投資需求基本已經(jīng)絕跡，部分剛需置業(yè)者則轉(zhuǎn)向房山區(qū)等更有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的區(qū)域，購(gòu)房需求銳減。另外，目前來(lái)看選擇小幅度降價(jià)的區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目也并未獲得市場(chǎng)認(rèn)可，成交量依然低迷。

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目自5月份取得預(yù)售證，其3、4、5號(hào)樓申報(bào)價(jià)格定在2萬(wàn)多元／平方米，雖然后來(lái)實(shí)際成交價(jià)格有所下降，但成交異常慘淡，截至8月31日該項(xiàng)目?jī)H成交一套，成交價(jià)格為17947元/平方米。

香港金達(dá)利筑地北京公司副總經(jīng)理陳玉城表示，從一些項(xiàng)目降價(jià)熱銷的情形來(lái)看，當(dāng)前采取實(shí)質(zhì)性的降價(jià)手段，擠出樓市價(jià)格中的泡沫因素，市場(chǎng)才能恢復(fù)正常。

“跳水”扯出定價(jià)暴利

即便將該項(xiàng)目預(yù)計(jì)最低售價(jià)1.3萬(wàn)元/平方米視作保本價(jià)，顯然1.5萬(wàn)元/平方米的銷售均價(jià)仍能保持項(xiàng)目的盈利性，那么其申報(bào)的高達(dá)2.5萬(wàn)元/平方米甚至3萬(wàn)元/平方米的價(jià)格無(wú)疑屬于暴利。

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本主要有土地成本、稅費(fèi)成本和管理運(yùn)營(yíng)成本、建安成本等。北京市土地整理儲(chǔ)備中心的資料顯示，2009年9月30日，北京潤(rùn)興偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與北京重廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)合體經(jīng)過(guò)了200輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，以15.3億元的價(jià)格奪得了建筑面積為22.68萬(wàn)平方米的該項(xiàng)目，樓面價(jià)高達(dá)6746元/平方米，是當(dāng)年北京通州區(qū)域樓面價(jià)最高的地塊之一。而稅費(fèi)和管理運(yùn)營(yíng)成本，據(jù)張大偉估計(jì)該項(xiàng)目應(yīng)在3000元/平方米左右。至于工程造價(jià)，多位業(yè)內(nèi)人士表示，北京一般項(xiàng)目的建安費(fèi)用應(yīng)在3000元/平方米以內(nèi)。

由此可以看出，該項(xiàng)目的成本應(yīng)該低于其預(yù)計(jì)最低售價(jià)1.3萬(wàn)元/平方米，或者說(shuō)“不會(huì)虧本賣”。這意味著，其申報(bào)的高達(dá)2.5萬(wàn)元/平方米的擬售均價(jià)比成本價(jià)格高出約一倍，難脫定價(jià)“暴利”之名。

一位業(yè)界人士分析指出，這表明目前的樓市定價(jià)機(jī)制有問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商隨意定高價(jià)，無(wú)疑會(huì)制約購(gòu)房者的購(gòu)買力，而一旦中途降價(jià)，又將面臨反暴利、退房等。要打破這種局面，必須建立成熟理性的房?jī)r(jià)定價(jià)機(jī)制。首先，房地產(chǎn)行政管理部門必須要對(duì)房?jī)r(jià)成本進(jìn)行科學(xué)測(cè)算，作為市場(chǎng)定價(jià)的指導(dǎo)依據(jù)，加強(qiáng)房?jī)r(jià)定價(jià)監(jiān)管。其次，開(kāi)發(fā)商在樓盤定價(jià)上必須要給后市留有余地，另外要以產(chǎn)品業(yè)態(tài)的多元化換取企業(yè)持續(xù)發(fā)展的空間。