提要：中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)張東認(rèn)為，目前我國(guó)一線城市房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，目前國(guó)內(nèi)采取的貨幣政策和當(dāng)初的日本市場(chǎng)比較相似，但這是個(gè)巧合。經(jīng)濟(jì)學(xué)家賴偉民表示，目前，我國(guó)的通脹表現(xiàn)在輸入型通脹，流動(dòng)性過(guò)剩沒(méi)過(guò)多體現(xiàn)在房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲中。

　　記者黃振琳近日，一份“房地產(chǎn)崩盤時(shí)間表”的文章開(kāi)始在網(wǎng)上流傳。它回顧了日本1985年—

　　1991年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，發(fā)現(xiàn)與中國(guó)2005年—2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)頗為相似，此外貨幣面臨升值壓力、低消費(fèi)率、高儲(chǔ)蓄率、寬松貨幣政策，兩國(guó)都很“雷同”，作者最后更預(yù)言中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)在明年崩盤。然而，多位專家接受記者采訪時(shí)表示，這種推斷并不嚴(yán)謹(jǐn)，但日本當(dāng)年的“崩盤”，對(duì)目前的中國(guó)市場(chǎng)有很強(qiáng)的警示作用。

　　雷同還是巧合——

　　“樓市現(xiàn)在確實(shí)比較可怕”

　　省社科院經(jīng)濟(jì)所副所長(zhǎng)葉學(xué)平說(shuō)，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，的確跟當(dāng)年的日本市場(chǎng)表象很相似:都是房?jī)r(jià)飛漲，國(guó)內(nèi)貨幣面臨升值壓力，國(guó)內(nèi)民眾的低消費(fèi)、高儲(chǔ)蓄，為了刺激經(jīng)濟(jì)采取的寬松貨幣政策和穩(wěn)健財(cái)政政策。

　　中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)張東認(rèn)為，目前我國(guó)一線城市房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，目前國(guó)內(nèi)采取的貨幣政策和當(dāng)初的日本市場(chǎng)比較相似，但這是個(gè)巧合。

　　知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘朋榮本月中旬在漢表示，我國(guó)房?jī)r(jià)面臨長(zhǎng)期上漲的壓力。美元在不斷貶值，造成大宗商品價(jià)格的持續(xù)上漲，資源價(jià)格要改革也會(huì)帶來(lái)資源價(jià)格上漲；通貨膨脹預(yù)期上升；商品房和土地會(huì)更加稀缺等等。

　　至今，國(guó)內(nèi)高房?jī)r(jià)有泡沫已成為各方共識(shí)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年2月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.7%，新建住宅銷售價(jià)格同比上漲13%。而作為二線城市的武漢，去年以來(lái)，房?jī)r(jià)漲幅也毫不遜色，全年均價(jià)漲了1300多元。這對(duì)于整體均價(jià)在6000元/平方米的武漢市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，幅度不可謂不大�！叭绻�私下聊天，那么我的觀點(diǎn)是，目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)比較可怕。”昨日，一位開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人憂慮地對(duì)記者說(shuō)。

　　武漢浦江筑城地產(chǎn)顧問(wèn)公司事業(yè)部總經(jīng)理方略表示，其實(shí)，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)的“泡沫說(shuō)”并非現(xiàn)在才有，對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)崩盤的討論從2007年就開(kāi)始了。經(jīng)歷過(guò)2008年的“救市”和2009年的房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲后，確實(shí)有部分投資者認(rèn)為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重、貨幣面臨升值壓力等等，都與上世紀(jì)80年代經(jīng)濟(jì)泡沫破裂前的日本類似。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家賴偉民表示，目前，我國(guó)的通脹表現(xiàn)在輸入型通脹，流動(dòng)性過(guò)剩沒(méi)過(guò)多體現(xiàn)在房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲中。

　　表象之下，中日有別——

　　市場(chǎng)環(huán)境與調(diào)控能力不同

　　不過(guò)，張東認(rèn)為，拿中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與日本相比，本身就有問(wèn)題。樓市有獨(dú)特的區(qū)域性和固定性，而且國(guó)內(nèi)并非一片大漲，真正漲幅快的多是一線和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市，不能代表整個(gè)市場(chǎng)。

　　葉學(xué)平也認(rèn)為，目前中國(guó)房地產(chǎn)所處的市場(chǎng)環(huán)境，與當(dāng)年日本不同。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，其供應(yīng)、需求都未有效對(duì)接。比如，土地招拍掛制度，其初衷是讓土地供應(yīng)更透明，但在執(zhí)行過(guò)程中，卻成為推高房?jī)r(jià)的重要因素。另外，房?jī)r(jià)并沒(méi)有反映市場(chǎng)的真實(shí)需求。比如開(kāi)發(fā)商捂盤造成了市場(chǎng)上特定時(shí)間供應(yīng)不足，老百姓恐慌性搶房。他認(rèn)為，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)并未完全市場(chǎng)化，土地是壟斷供應(yīng)；商品房供應(yīng)信息不透明，買房者無(wú)法獲取對(duì)等的信息，只能讓開(kāi)發(fā)商牽著鼻子走。

　　當(dāng)年日本的泡沫破裂，有著獨(dú)特的背景，比如上世紀(jì)80年代以來(lái)的全球性通縮。而如今在國(guó)內(nèi)通脹預(yù)期下，商品房還是各類資本的避風(fēng)港，所以房?jī)r(jià)短期不會(huì)向下。

　　張東認(rèn)為，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控能力更強(qiáng)，更能控制金融風(fēng)險(xiǎn)。雖然目前的貨幣政策仍寬松，但央行行長(zhǎng)周小川近日也表示，在隨時(shí)監(jiān)控CPI等數(shù)據(jù)，必要時(shí)候貨幣政策和財(cái)政政策隨時(shí)可以調(diào)控。而泡沫前，日本政府并沒(méi)有對(duì)商業(yè)銀行采取有效措施引導(dǎo)監(jiān)管。

　　危言之中，教訓(xùn)可鑒——

　　中國(guó)不會(huì)重蹈日本覆轍

　　專家們同時(shí)表示，日本的房地產(chǎn)泡沫對(duì)中國(guó)有很大的警示作用。

　　葉學(xué)平說(shuō)，他追蹤兩市的上市房企陸續(xù)公布的年報(bào)顯示，67家房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)接近300億元。而同時(shí)，這些公司負(fù)債總額卻超過(guò)5100億元，其中有32家資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上。經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)的上市房企舉債尚且如此，足以看出整個(gè)房企負(fù)債之大。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)隱藏的泡沫已經(jīng)驚人，如果一旦泡沫破滅，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)轉(zhuǎn)移到銀行身上。

　　面對(duì)高房?jī)r(jià)的指責(zé)和對(duì)崩盤的擔(dān)憂，到底有無(wú)良策？張東認(rèn)為，只要吸取日本經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，落實(shí)好國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)調(diào)控政策，歷史就不會(huì)重演。張東認(rèn)為，國(guó)家對(duì)建設(shè)保障性住房有五年規(guī)劃，目前，這些房子已經(jīng)開(kāi)始陸續(xù)上市，稀釋了中低端的購(gòu)房需求。保障這部分人群的住房，商品房?jī)r(jià)格高一點(diǎn)也不會(huì)有多大的危害。

　　葉學(xué)平認(rèn)為，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)并非沒(méi)有良策。他舉例稱，在金融危機(jī)席卷后的歐洲，德國(guó)卻能獨(dú)善其身。德國(guó)房?jī)r(jià)十年不漲，就是通過(guò)稅收等手段，打擊炒房、保證房屋供應(yīng)等。比如，自有自用的住宅不需要交納不動(dòng)產(chǎn)稅，而用來(lái)出售的房子，則列了不動(dòng)產(chǎn)稅、交易稅、差價(jià)盈利稅等等一大堆，極大地壓縮了炒房者的利潤(rùn)空間。在保障居民住房方面，各級(jí)政府都有著詳盡的建房規(guī)劃，保證房屋供應(yīng)充足；所有房貸都實(shí)行固定利率制；房地產(chǎn)有一個(gè)指導(dǎo)價(jià)，如果房?jī)r(jià)、房租超高乃至暴利者，地產(chǎn)商和房東甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任等等�？傊�，政府把該管的要管好。