提要：中南財經(jīng)政法大學房地產(chǎn)研究所所長張東認為，目前我國一線城市房價漲幅過快，目前國內(nèi)采取的貨幣政策和當初的日本市場比較相似，但這是個巧合。經(jīng)濟學家賴偉民表示，目前，我國的通脹表現(xiàn)在輸入型通脹，流動性過剩沒過多體現(xiàn)在房價的持續(xù)上漲中。

　　記者黃振琳近日，一份“房地產(chǎn)崩盤時間表”的文章開始在網(wǎng)上流傳。它回顧了日本1985年—

　　1991年房地產(chǎn)市場走勢，發(fā)現(xiàn)與中國2005年—2008年房地產(chǎn)市場走勢頗為相似，此外貨幣面臨升值壓力、低消費率、高儲蓄率、寬松貨幣政策，兩國都很“雷同”，作者最后更預(yù)言中國房地產(chǎn)會在明年崩盤。然而，多位專家接受記者采訪時表示，這種推斷并不嚴謹，但日本當年的“崩盤”，對目前的中國市場有很強的警示作用。

　　雷同還是巧合——

　　“樓市現(xiàn)在確實比較可怕”

　　省社科院經(jīng)濟所副所長葉學平說，目前中國房地產(chǎn)市場存在的問題，的確跟當年的日本市場表象很相似:都是房價飛漲，國內(nèi)貨幣面臨升值壓力，國內(nèi)民眾的低消費、高儲蓄，為了刺激經(jīng)濟采取的寬松貨幣政策和穩(wěn)健財政政策。

　　中南財經(jīng)政法大學房地產(chǎn)研究所所長張東認為，目前我國一線城市房價漲幅過快，目前國內(nèi)采取的貨幣政策和當初的日本市場比較相似，但這是個巧合。

　　知名經(jīng)濟學家鐘朋榮本月中旬在漢表示，我國房價面臨長期上漲的壓力。美元在不斷貶值，造成大宗商品價格的持續(xù)上漲，資源價格要改革也會帶來資源價格上漲；通貨膨脹預(yù)期上升；商品房和土地會更加稀缺等等。

　　至今，國內(nèi)高房價有泡沫已成為各方共識。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年2月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.7%，新建住宅銷售價格同比上漲13%。而作為二線城市的武漢，去年以來，房價漲幅也毫不遜色，全年均價漲了1300多元。這對于整體均價在6000元/平方米的武漢市場來說，幅度不可謂不大。“如果私下聊天，那么我的觀點是，目前中國的房地產(chǎn)市場確實比較可怕�！弊蛉�，一位開發(fā)企業(yè)負責人憂慮地對記者說。

　　武漢浦江筑城地產(chǎn)顧問公司事業(yè)部總經(jīng)理方略表示，其實，國內(nèi)地產(chǎn)市場的“泡沫說”并非現(xiàn)在才有，對地產(chǎn)市場是否會崩盤的討論從2007年就開始了。經(jīng)歷過2008年的“救市”和2009年的房價報復(fù)性上漲后，確實有部分投資者認為國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫嚴重、貨幣面臨升值壓力等等，都與上世紀80年代經(jīng)濟泡沫破裂前的日本類似。

　　經(jīng)濟學家賴偉民表示，目前，我國的通脹表現(xiàn)在輸入型通脹，流動性過剩沒過多體現(xiàn)在房價的持續(xù)上漲中。

　　表象之下，中日有別——

　　市場環(huán)境與調(diào)控能力不同

　　不過，張東認為，拿中國的房地產(chǎn)市場與日本相比，本身就有問題。樓市有獨特的區(qū)域性和固定性，而且國內(nèi)并非一片大漲，真正漲幅快的多是一線和經(jīng)濟發(fā)達的二線城市，不能代表整個市場。

　　葉學平也認為，目前中國房地產(chǎn)所處的市場環(huán)境，與當年日本不同。國內(nèi)房地產(chǎn)市場，其供應(yīng)、需求都未有效對接。比如，土地招拍掛制度，其初衷是讓土地供應(yīng)更透明，但在執(zhí)行過程中，卻成為推高房價的重要因素。另外，房價并沒有反映市場的真實需求。比如開發(fā)商捂盤造成了市場上特定時間供應(yīng)不足，老百姓恐慌性搶房。他認為，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場并未完全市場化，土地是壟斷供應(yīng)；商品房供應(yīng)信息不透明，買房者無法獲取對等的信息，只能讓開發(fā)商牽著鼻子走。

　　當年日本的泡沫破裂，有著獨特的背景，比如上世紀80年代以來的全球性通縮。而如今在國內(nèi)通脹預(yù)期下，商品房還是各類資本的避風港，所以房價短期不會向下。

　　張東認為，我國政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控能力更強，更能控制金融風險。雖然目前的貨幣政策仍寬松，但央行行長周小川近日也表示，在隨時監(jiān)控CPI等數(shù)據(jù)，必要時候貨幣政策和財政政策隨時可以調(diào)控。而泡沫前，日本政府并沒有對商業(yè)銀行采取有效措施引導(dǎo)監(jiān)管。

　　危言之中，教訓可鑒——

　　中國不會重蹈日本覆轍

　　專家們同時表示，日本的房地產(chǎn)泡沫對中國有很大的警示作用。

　　葉學平說，他追蹤兩市的上市房企陸續(xù)公布的年報顯示，67家房企累計實現(xiàn)凈利潤接近300億元。而同時，這些公司負債總額卻超過5100億元，其中有32家資產(chǎn)負債率在70%以上。經(jīng)營能力強的上市房企舉債尚且如此，足以看出整個房企負債之大。從這個角度來說，房地產(chǎn)市場隱藏的泡沫已經(jīng)驚人，如果一旦泡沫破滅，風險就會轉(zhuǎn)移到銀行身上。

　　面對高房價的指責和對崩盤的擔憂，到底有無良策？張東認為，只要吸取日本經(jīng)驗教訓，落實好國家對房地產(chǎn)市場的各項調(diào)控政策，歷史就不會重演。張東認為，國家對建設(shè)保障性住房有五年規(guī)劃，目前，這些房子已經(jīng)開始陸續(xù)上市，稀釋了中低端的購房需求。保障這部分人群的住房，商品房價格高一點也不會有多大的危害。

　　葉學平認為，調(diào)控房地產(chǎn)市場并非沒有良策。他舉例稱，在金融危機席卷后的歐洲，德國卻能獨善其身。德國房價十年不漲，就是通過稅收等手段，打擊炒房、保證房屋供應(yīng)等。比如，自有自用的住宅不需要交納不動產(chǎn)稅，而用來出售的房子，則列了不動產(chǎn)稅、交易稅、差價盈利稅等等一大堆，極大地壓縮了炒房者的利潤空間。在保障居民住房方面，各級政府都有著詳盡的建房規(guī)劃，保證房屋供應(yīng)充足；所有房貸都實行固定利率制；房地產(chǎn)有一個指導(dǎo)價，如果房價、房租超高乃至暴利者，地產(chǎn)商和房東甚至要承擔刑事責任等等。總之，政府把該管的要管好。